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              来源网络整理 编辑无 发?#38469;?#38388;2019-03-22 00:53
              摘要2010年西安市民张先生购买了位于咸宁东路利安东庭小区的一套房子并付了17万元首付但因开发商无力向施工方支付相关费用最终由业主们按尾款比例凑钱交给施工方之后业主们从施工方手中拿到房子钥匙几年后

              2010年西安市民张先生购买了位于咸宁东路利安东庭小区的一套房子并付了17万元首付但因开发商无力向施工方支付相关费用最终由业主们按尾款比例凑钱交给施工方之后业主们从施工方手中拿到房子钥匙几年后因开发商一直未取得预售证业主起诉开发商结果法院判决购房协议无效至此业主陷入两难境地

              主讲律师

              陕西恒达律师事务所高级合伙人 赵良善

              陕西稼轩律师事务所律师 王舒

              2010年张先生在利安东庭小区购买了一套房子总价37万元当时开发商承诺小区五证齐全可以办理按揭贷款张先生便交了17万元的首付但开发商未按商品房认购协议?#32423;?#26102;间交房张先生说当时开发商因经营不善与施工方产生纠纷施工方因拿不到工程款便堵了小区的门2014年的时候在街办等相关部门的见证下全体业主凑钱按照尾款的一定比例给施工方交了400多万工程款之后业主从施工方处拿到房子钥匙又与开发商协议收了房

              开发商未取得预售证导致合同无效

              根据当时开发商与全体业主签订的交房协议显示双方?#32423;?#20102;小区天然气暖气违约赔偿等问题

              收房后部分业主便开始装修入住也有一部分业主等待办理按揭手续到了2017年由于开发商没有相关手续一直没有办理按揭及房产证张先生等40多名业主便起诉了开发商要求继续履行合同办理相关手续并按承诺完善小区配套设施以及承担相关违约责任

              经审理法院证?#21040;?#33267;庭审结束时开发商只取得了国有土地使用权证商品房预售证等手续均未办理法院认为原告与开发商签订的认购协议具备商品房买卖合同的基本条款被告利安公司依?#38469;?#21462;了购房款因此双方签订的认购协议应认定为商品房买卖合同另外出卖人未取得商品房预售许可证且在诉前仍未取得因此出卖人与买受人订立的商品房预售合同应认定无效而合同被认定为无效民生苑意味着合同履行基础的丧失不存在继续履约的问题也不能期待履行无效合同以获得履行利益因此原告要求开发商依约办理房屋权属登记完善小区配套设施以及承担违约金的诉求法院不予支持

              开发商提出要么交尾款要么退房

              张先生说法院判决后此事陷入僵局因为当时是业主共同出资促成了交房现在业主已收房有的还装修了而且现在的房价和以前相差太大业主不愿意退房况且即便是愿意退房开发商也没能力退房款之前就有一户业主退了房但?#20004;?#25151;款也没退到手因为开发商名下就没有钱不退房的话开发商又要求业主把尾款交了可开发商没有预售证办不了相关手续业主目?#23433;?#24895;意把钱交给开发商

              针对这样的情况小区物业试图通过给部分业主停水停电逼迫业主退房或交尾款昨日华商报记者联系到利安东庭小区的物业物业?#36824;?#20316;人员表示物业确实给几户业主停水停电了但大多都是没装修的原因是法院判决之前的认购协议无效开发商提出让这些业主把尾款交了但他们不同意让他们退房也不同意那就只能停水停电了

              张先生说他买这个房子本来是想居住的但现在房子有纠纷物业也?#36824;?#27700;供电他?#22270;?#20154;只能在外边租房住他愿意交尾款但前提是开发商能把相关手续办理完房子能办理房产证之后再交开发商物业的口头承诺他无法再相信了

              说法

              如果退房

              业主可要求赔偿房屋溢价损失

              赵良善律师表示根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?#36820;?#20108;条规定出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应?#27604;?#23450;无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效?#27604;?#24320;发商未取得预售许可证业主与开发商所签的购房合同则被认定无效

              而根据合同法?#36820;?8条规定合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予?#33489;?#36824;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承担相应的责任办理预售许可证是开发商的义务所以因开发商过错致使未取得预售许可证从而合同无效故开发商需向业主赔偿损失其中合同法?#36820;?13条规定了损害赔偿的范围包括可得利益损失当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合?#32423;?#32473;对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益?#20445;?#32780;房屋溢价损失就属于本条款规定的损失中的一种因此开发商应赔偿业主房屋溢价损失

              赵良善律师认为如果业主想要房可督促等待开发商继续办理预售许可证根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?#36820;?#20108;条规定在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效虽然开发商目前没有预售许可证只要以后开发商取得了预售许可证双方购房合同就可被认定有效双方就可继续履行购房合同完成房屋买卖交?#20303;?/p>

              王舒律师表示法院判决合同无效的后果就是双方返还?#27604;?#24320;发商有过错业主可?#30776;?#27714;赔偿如果开发商短期内能把预售许可证办下来业主可?#30776;?#27714;继续履行如果开发商短期内办不下来她建议要求退房赔偿赔偿包括房屋溢价损失装修?#20154;?#22833;

              王舒律师认为对于业主起诉开发商继续履行合同的这类案件如果是开发商有能力办理相关手续但不给业主办理的情况可申请法院通过判决或强制执行让开发商办理手续 华商报记者 张成龙

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